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第1037章 次级抵押贷款

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面对两位美女的质疑,林云缓缓开口道:“我知道你们看重房地产的短期繁荣,但我现在要提醒你们,这场繁荣的背后,隐藏着巨大的危机。不知道你们有没有注意到,最近两年的房贷市场出现了很多不正常的现象?”

他顿了顿,继续道:“为了扩大市场份额,很多贷款机构开始降低放贷标准,推出‘次级抵押贷款’——不需要收入证明、不需要首付、甚至不需要信用记录的房贷,只要你想买房,就能拿到贷款。”

赵雅琳眉头紧锁,若有所思地:“我确实听过次级贷款,但市场上普遍认为,只要房价继续上涨,借款人就算还不上贷款,也可以通过卖房套现,风险可控。”

“这正是最大的误区!”他稍微停顿,让这个信息被充分消化,然后开始详细阐述他的预见,这其实是来自另一个时空的、被验证过的历史教训。

“琳琳,你刚才提到了次级抵押贷款市场的快速发展,认为它释放了需求。但你是否深入思考过,这种‘发展’背后隐藏着什么?”林云的目光转向赵雅琳,“银行和贷款机构为了追求利润,正在不断降低信贷标准。大量的‘NINJA’贷款被发放给根本没有还款能力的人。”

“这些贷款被打包成复杂的金融衍生品——抵押贷款支持证券,尤其是那些评级虚高的次级mbS,通过华尔街的精英们,销售给全世界的投资者。这个过程看似完美,风险被‘分散’了,但实际上,整个金融体系都被捆绑在了一个基石正在松动的大厦上。”

他拿起一支笔,在便签上画了一条陡峭上升然后急剧下跌的曲线。“房地产价格不可能永远上涨。一旦利率进入上升周期(美联储为了抑制可能出现的通胀,持续加息是必然的),这些次级贷款的借款人将成批地无法偿还月供。违约潮会像多米诺骨牌一样倒下。”

“届时,那些看似光鲜的mbS和相关的衍生品(cdo等)价值会急剧缩水,甚至变得一文不值。持有这些资产的金融机构将面临巨亏,流动性会瞬间枯竭。相信我,这个链条非常脆弱,危机的迹象,最快在明年,也就是07年,就会开始显现。”

赵雅琳和克瑞丝脸上的表情渐渐变得严肃起来,她们虽然没有深入研究过房贷市场,但林云的话让她们意识到了潜在的风险。

赵雅琳犹豫着问道:“你的意思是,房地产市场的繁荣是虚假的,未来会出现危机?”

“不是未来,危机已经开始酝酿了。”林云语气凝重。

现在是06年,很多专家学者后来复盘时都认为,次贷危机的源头从今年就已经显现,只是现在市场还沉浸在繁荣中,没有人注意到。

到了明年,肯定会有金融机构因为次级贷款违约出现问题,等到08年,危机就会全面爆发,到时候不仅房地产行业会崩盘,整个米国经济,甚至全球经济都会遭受重创。

林云看向克瑞丝:“克瑞丝,你接下来的考察重点,不应该再是还有哪些房地产公司可以投资,而是要去重点关注房地产的二级抵押市场,尤其是那些信用评级在bbb-以下的mbS的发孝定价和交易情况。”

“去观察那些发放次级贷款的机构,它们的坏账率是否在悄然攀升?去分析那些大型投资银行,它们资产负债表上关于mbS和相关衍生品的风险暴露到底有多大?相信以你们的专业能力,只要将调查方向转向这些领域,很快就能察觉到那些被主流欢呼声所掩盖的不正常现象。”

克瑞丝听着林云抽丝剥茧般的分析,脸色渐渐变得苍白,她作为资深投资人,瞬间就理解了这背后可怕的连锁反应。“林……如果你的预测成真,那意味着……意味着不仅仅是我们投资的那些项目会亏损,整个美国的金融体系都将遭受前所未有的严重打击!”

“不止是美国。”林云的声音沉重如山,他脑海中浮现的是上一世08年金融危机全球股市暴跌、企业大规模倒闭、失业率飙升、多国经济陷入衰湍惨淡景象。

“全球经济一体化程度如此之高,美国的金融危机绝不会止步于国境之内。它将通过贸易、资本流动和信心渠道,迅速蔓延到欧洲、亚洲,乃至全世界。这将是一场全球性的经济风暴,其破坏力,可能远超我们任何饶想象。”

“房地产是这次危机的导火索,我们必须在风暴来临前全身而退。”

赵雅琳沉默了片刻,虽然心中仍有疑虑,但她了解林云的眼光,他的预测从未出错。她深吸一口气:“老公,我相信你,但撤离需要时间,尤其是我们持有的房地产项目,短期抛售可能会亏损。”

林云点头:“我知道,所以要‘逐步’撤离,先从流动性强的证券开始,比如房利美债券、REIts,尽快减持;房地产项目可以寻找接盘方,哪怕让渡一部分利润,也要在一年内清仓。同时,重点关注房地产二级抵押市场,你们去查一下最近mbS的发行数据和违约率变化,肯定能发现不正常的迹象——投行在疯狂打包次级贷款,评级机构还在给这些垃圾资产评AAA级,这就是危机的前兆。”

办公室里陷入了长时间的沉默。赵雅琳和克瑞丝面面相觑,她们被林云描绘的这幅图景深深震撼了。

尽管内心深处仍有一丝基于当前繁荣的疑虑,但林云逻辑严密的推演和对具体观察方向的指引入情入理,让她们无法简单地将其归为危言耸听。

一种山雨欲来的压抑感,开始取代之前的乐观氛围,在房间内弥漫开来。

“我明白了,老公。”赵雅琳深吸一口气,率先打破了沉默,她的眼神已经从困惑转变为决断,“我会立刻组织团队,重新评估我们的证券组合,制定详尽的减持和退出计划,优先处理与房地产关联度最高的资产。”

克瑞丝也重重地点零头,眼神锐利:“我马上调整工作方向,暂停对房地产公司的新的投资考察,转而深入调查二级抵押市场。我们会用最快的速度,拿出证据来验证您的判断,并确保我们直接投资的项目安全撤离。”

看着两位迅速从震惊中恢复并准备投入行动的搭档,林云心中稍感宽慰。

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